Valoración de muestra: enfoque de contención del valor intangible

Este es un extracto del enfoque de comparación de ventas, que utiliza la contención de valor intangible, para una pequeña casa de 800 pies cuadrados en Pacifica. La mayoría de las casas de este tamaño se actualizan (en el sentido de remodeladas) en reventa porque es bastante económico actualizar / mejorar una casa tan pequeña. Esta casa, sin embargo, solo ha tenido algunas mejoras menores en los últimos 70 años. El exterior se ha mantenido satisfactoriamente y se ha mejorado la unidad de calefacción. De lo contrario, pocas actualizaciones, si es que hay alguna, son evidentes. Para este vecindario, la falta de actualizaciones lo coloca muy cerca del fondo en Condición, Calidad, Estética y Características.

La regresión de la Etapa I se basó inicialmente en 1,706 ventas que se remontan a 2001. Sin embargo, el número de ventas finalmente se redujo a 363 ventas más comparables al tema. Debido a esto, el conjunto de datos comparable tenía un conjunto de datos de buen tamaño con muchas variaciones diferentes en las características; así pude extraer ajustes para cosas como el tipo de piso.

De particular interés debe ser la Etapa III, donde se clasifica el tema. Tenga en cuenta que para esta evaluación, utilicé un rango de puntuación CQA de 0.0 a 10.0. - Comprenda que el puntaje CQA asignado a los 10 comparables (de hecho, un CQA se asigna automáticamente a todos los 1706 comparables que entraron en la regresión), se realizó de manera sistemática y objetiva simplemente usando una macro de Excel. La ÚNICA entrada subjetiva del evaluador aquí es realmente la puntuación, es decir, establecer el valor de CQA, para el sujeto. Y resultó ser un 0.5 bastante bajo.

Normalmente, determinar el valor de una vivienda tan abajo en la escala de condición / calidad implicaría sumergirse en el enfoque de costos. Aquí, se hace estrictamente con el enfoque de comparación de ventas, que es posible con el enfoque de contención de valor subjetivo. Debe estudiar detenidamente los 10 comparables de ventas. Lea los listados de MLS adjuntos al informe y estudie las imágenes, con respecto a la puntuación asignada de CQA. Pregúntese cómo clasificaría el tema. Debería ver que realmente no hay mucho margen de maniobra en torno a un valor de CQA 0.5. Además, considere la curva de valor empinada en la Figura 38. Esta figura muestra la curva característica típica de CQA para residuos. Mire cuán drásticamente cambia la contribución de CQA cerca de 0.5. Normalmente, clasificar o puntuar al sujeto cuando está cerca del extremo izquierdo o derecho de la curva es más fácil que en el medio de la curva, donde es difícil ubicar al sujeto. Sin embargo, al mismo tiempo, debido a la curva más pronunciada que normalmente se encuentra cerca de los extremos, es más importante ser preciso. Sin embargo, por supuesto, es posible que no tenga tantas composiciones con las que trabajar. A menudo es simplemente una cuestión de encontrar entre cuáles comparables de ventas encaja mejor el tema.

NOTA: Las imágenes del sujeto no son las de la valoración del sujeto, pero son similares en condición, calidad y otras características. Además, tomadas directamente de un MLS, la calidad de las fotos es deficiente, pero debería ser suficiente. Algunos de los datos se han modificado o redactado, según las pautas de MLS.

SampleSubjectiveValueContainment_Redacted

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